Compra de Imóvel na planta, como funciona este mercado e os principais problemas que o consumidor enfrenta

Como funciona o mercado de compra de imóvel na planta

Trata-se de um mercado que cresce a cada ano e com ele também cresce a demanda de problemas do consumidor junto às construtoras.

Como podemos observar nem tudo é alegria, o consumidor adquire um produto caro, para pagar por longos anos e problemas com as construtoras são mais comuns do que imaginamos, por mais idônea que possa parecer.

Como funciona o mercado imobiliário, no caso de imóvel adquirido na planta? Resumidamente funciona da seguinte forma: A construtora negocia inicialmente com um banco que possue relacionamento e em regra tem disponibilizado um limite de crédito pré-aprovado em operações financeiras, financiamento, etc. Sua proposta principal é construir um condomínio vertical, tem um banco parceiro e agora procura por um terreno livre ou com casas, para projetar um novo empreendimento. Negocia com os proprietários desses terrenos/imóveis e como forma de pagamento cede algumas unidades do novo empreendimento e dessa forma, até o momento a construtora não teve que dispor de dinheiro para pagar o banco e os proprietários desses terrenos/imóveis. Na sequência a construtora inicia a venda das demais unidades desse futuro condomínio e começa a negociar com consumidores interessados, garantindo-lhes a entrega das chaves em alguns meses, até lá com pagamentos pontuais (intermediárias) e mensais. Neste período de construção, à medida que a obra avança, dentro de um cronograma previsto, com laudos periódicos do engenheiro civil do banco, que fiscaliza a obra, este vai liberando verba para continuidade da construção. O banco analisará o caso de cada comprador, concedendo crédito àqueles que tem o perfil e capacidade de pagar o preço do empreendimento e com ele o banco também libera mais verba para concluir a obra. Com o término da obra, a construtora entrega as chaves de cada unidade e os compradores realizam seus sonhos de compra da casa própria, mas a responsabilidade da construtora não acaba aqui e devem atender todos os direitos dos consumidores. Não podemos esquecer que durante esta operação de crédito do banco com os compradores, o próprio imóvel adquirido com financiamento é dado em garantia e sua hipoteca é liberada (cancelada) somente com o pagamento total da dívida e com ele um registro definitivo em nome do comprador poderá ser realizado no cartório de registro de imóveis.

Durante e após a construção quais os problemas mais comuns que o consumidor poderá enfrentar

Ao adquirir um imóvel na planta o consumidor, por mais cuidados que tenha, poderá enfrentar muitos problemas e esse sonho da casa própria lhe tirará o sono por meses. Esses problemas poderão ocorrer desde a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, até a efetiva entrega das chaves do imóvel e ainda poderá se estender quando estiver morando. Isso sem contar os imprevistos na vida econômica financeira desse comprador, como a vulnerabilidade de sua renda com a diminuição de salário, instabilidade do mercado de trabalho e outros.

Os problemas mais comuns que enfrenta o comprador de imóvel na planta de sua unidade junto a construtora são: a cobrança de taxas ilegais, como a taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária); IPTU (cobrança antes da entrega do imóvel); Atraso na entrega das chaves; ITBI (cobrança com imóvel ainda na planta); Juros de obra; Metragem irregular do imóvel; Vícios construtivos (vazamento, piso, reparos e outros vícios); Distrato (comprador não quer mais o imóvel ou não pode pagar), dentre outros.

Conclusão

A compra de imóvel na planta é uma triangulação construtora, banco, comprador (consumidor). O primeiro personagem, construtora, detém o objetivo e o comprometimento em realizar, o segundo, banco, fomenta o negócio e o terceiro, consumidor, realizada a aquisição e o sonho.  O negócio jurídico é perfeito, salvo pelos problemas já citados, que tem solução. Diante de tantos problemas na aquisição de imóvel na planta, o comprador deverá procurar um advogado especialista no tema para analisar o caso concreto e lhe indicar o melhor a caminho a seguir.

Dr. Hilton de Souza

Advogado Especialista em Direito de Família e Sucessões – Membro da OABSP, Membro da Comissão de Direito de Família e Sucessões da Subseção de São Caetano do Sul –

Advogado Especialista em Direito do Consumidor

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